Oceňování nemovitostí cenou administrativní (podle vyhlášky)

Pojmem cena zjištěná, resp. někdy cena administrativní, se označuje cena zjištěná podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který nabyl účinnosti dnem 1.1.1998, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. Prováděcím předpisem k tomuto zákonu pak je vyhláška MF č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 ze dne 5.prosince 2012, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

 

Při objednání znaleckého posudku je důležité vědět, jaký typ ocenění je po znalci požadován. V zásadě se ve většině případů jedná o dva možné typy ocenění - cenou administrativní (podle oceňovacího předpisu, t.j. zákona o oceňování majetku a příslušných prováděcích vyhlášek), nebo cenou v místě a čase obvyklou (jinak též ne zcela přesně nazývanou cenou tržní).

Oceňování nemovitostí podle oceňovacího předpisu se provádí například při zjištění ceny pro účely darování nemovitosti, pro účely vypořádání SJM, při dělení a vypořádání spoluvlastnictví, pro účely výpočtu daně z převodu nemovitosti, restituce, atd. 

Znalecké posudky jsou vypracovány pomocí programu pro oceňování nemovitostí NEMExpress AC firmy PLUTO-OLT s.r.o. se sídlem v Praze.  

V programu NEM3000 lze vypracovat posudky od vyhlášky č. 178/94 Sb. až po současně platnou vyhlášku, součástí programu je rovněž modul pro tržní oceňování (viz.oceňování nemovitostí cenou obvyklou). K subjektům využívajícím tento software patří mimo jiné FŘ a jejich úřady v celé ČR, Consulting České Spořitelny a.s., městské a obecní úřady, realitní kanceláře, některé banky a pojišťovny.

 

podklady pro vypracování znaleckého posudku

Dobře připravené a v rámci možností kompletní podklady každému znalci velice pomohou a zadavateli ZP mohou pomoci snížit částečně výdaje za jeho zpracování (Příklad: když je k dispozici projektová dokumentace odpovídající skutečnosti, nemusí být nutné stavbu pracně zaměřit a znalec může účtovat přiměřeně snížené znalečné).

Pro zpracování znaleckého posudku znalec potřebuje k oceňované nemovitosti podklady, mezi které zejména patří :

  • identifikace nemovitosti - výpis z katastru nemovitostí (neměl by být starší 3 měsíců), jedná se o nejdůležitější doklad, t.j. co vše má být oceněno!!! 
  • snímek katastrální mapy/pozemkového katastru, slouží k lokalizaci pozemku
  • geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
  • nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.
  • u staveb nebo bytů projektová dokumentace (jestli existuje), doklady - územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí a další
  • další smlouvy a doklady - například nájemní smlouvy, smlouvy o věcných břemenech, zástavách, u bytů prohlášení vlastníka atd.
  • u pozemků údaje z Územního plánu obce (možnost zastavění)
  • pro ocenění lesa a lesních pozemků údaje z Lesních hospodářských plánů, nebo jiné evidence
  • při ocenění zahradních porostů a okrasných dřevin je vhodné připravit soupis druhů včetně počtu kusů dle konkrétního stáří
  • dostupná fotodokumentace (například při rekonstrukcích starý a nový stav oceňovaného objektu apod.)
  • další dokumenty mohou být vyžádány podle povahy oceňované nemovitosti

Oceňování nemovitostí

Předmětem ocenění mohou být nemovitosti různého druhu. Stavby, byty, pozemky, trvalé porosty...

HK_byt1HK_byt1
DobrichoviceChata1DobrichoviceChata1
MalsoviceHKrybnik1MalsoviceHKrybnik1
DobrichoviceChata2DobrichoviceChata2
KuksByty1KuksByty1
UzemPlanUzemPlan

Důležité upozornění: ocenění cenou administrativní se váže k příslušnému oceňovacímu předpisu, v okamžiku jeho změny, nebo náhrady jiným, novějším předpisem, musí být znalecký posudek zpracován znovu (aktualizace podle nové vyhlášky). Platnost ZP je pak většinou omezena koncem kalendářního roku, ve kterém byl posudek zpracován. Od 1.ledna nového kalendářního roku se mění stáří budov a jejich příslušenství (vliv na opotřebení), stáří trvalých porostů, koeficienty inflace a prodejnosti atd. Proto je vždy ke konci roku nutné z hlediska objednatele zvážit, jestli stihne ZP k potřebnému účelu uplatnit, či zda nebude lépe provést ocenění až na začátku roku dalšího.

Položky označené * jsou povinné.

SOUDNÍ ZNALEC
CENY A ODHADY NEMOVITOSTÍ +420 602 442 696

Soudní znalec Ing.Tomáš Doležal

  • v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové dekretem č.j. Spr.2254/90 ze dne 26.4.1991.

razitko znalce

Oceňování nemovitostí v celé ČR, zejména v těchto městech a přilehlých obcích:

  • Hradec Králové
  • Praha
  • Pardubice
  • Chrudim
  • Trutnov
  • Jičín

 

2013 © Ing. Tomáš Doležal | Webdesign & SEO: www.eStudio.cz